Comprar una vivienda es, normalmente, una de las decisiones más importantes de la vida. Por eso sorprende tanto cuando, tiempo después de la firma, aparece una notificación del Ayuntamiento comunicando una infracción urbanística que el comprador desconocía por completo.
En mi despacho veo este problema con más frecuencia de lo que se imagina. Y no es un caso aislado: muchas personas compran sin saber que existe un expediente sancionador o que se realizaron obras sin licencia.
Esto fue lo que le ocurrió a Alfonso.
Firmó, se mudó y empezó su nueva vida. Meses después, el Ayuntamiento le notifica una sanción urbanística porque el antiguo propietario había ejecutado una obra no ajustada a la normativa en un inmueble protegido.
Cuando esto sucede, surgen siempre las mismas preguntas:
¿Quién es responsable? ¿La inmobiliaria debería haberlo sabido? ¿Puede el comprador reclamar? ¿Se puede anular la sanción?
Vamos por partes.
¿Debe la inmobiliaria comprobar si existe una infracción urbanística?
No.
Y este punto es clave para entender la situación.
Una inmobiliaria no tiene obligación legal de:
- Acceder o consultar expedientes sancionadores.
- Revisar documentación urbanística del Ayuntamiento.
- Comprobar si las obras del inmueble se ajustan a licencia.
- Detectar órdenes de demolición o restablecimiento de la legalidad.
Ni puede hacerlo sin autorización, ni tiene acceso directo, ni forma parte de su función profesional.
Por tanto, si el vendedor conocía la infracción y no la comunicó, la responsabilidad no recae en la inmobiliaria.
Obligación del vendedor: informar de todo lo que afecte al inmueble
La Ley es clara: el vendedor debe entregar la vivienda libre de cargas ocultas, incluyendo cargas urbanísticas.
Está obligado a comunicar:
- Obras ejecutadas sin licencia
- Expedientes sancionadores
- Órdenes de legalización o demolición
- Cualquier irregularidad urbanística conocida
Si no lo hace, el comprador puede reclamar.
Obligación del comprador: actuar con diligencia
El comprador también debe revisar ciertos documentos si quiere máxima seguridad jurídica.
El problema es que la información urbanística no aparece en:
- Nota simple
- Registro de la Propiedad
- Ficha catastral
- Portales inmobiliarios
Para saber si existe una infracción urbanística, debe solicitarse al Ayuntamiento:
Certificado de Disciplina Urbanística
Es el documento que revela:
- Si hay expedientes sancionadores
- Si existen órdenes de restablecimiento
- Si el inmueble está bajo inspección
- Si se han ejecutado obras sin licencia
Muy pocos compradores lo saben. Y muy pocos lo piden.
¿Te ha pasado algo parecido? ¿Tienes dudas sobre una vivienda que vas a comprar?
Puedo ayudarte.
En mi despacho analizo cada operación de compraventa para evitar sorpresas.
Tu situación puede tener solución jurídica, pero es importante actuar bien desde el principio.
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